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再说餐饮:规划和招商中的几大组合策略!

陈前商业地产工作室 2021-09-12 10:31:23

? ? ?今天周三,新普京手机娱乐官网网站想既然前面新普京手机娱乐官网网站聊的是餐饮的相关话题,今天就继续吧。

? ? ?昨天在写一个关于农业地产的项目报告的时候,突然发现这个新的商业形态和面对甲方的要求的时候,新普京手机娱乐官网网站竟然没有任何思路,无从开笔。经验告诉新普京手机娱乐官网网站,项目规划是无论看再多的相关案例、听再多的讲座都无法落成的,只有实践才能帮新普京手机娱乐官网网站搞定!所以今天简单聊聊购物中心规划和招商过程中需要关注的几个餐饮组合,也就是之前做商业规划、品牌落位、招商实行过程中需要关注的几个策略吧。

? ?? ? 第一:品类组合和菜系组合

? ? ? ?一个购物中心里大概要做多少个餐饮的品类,之前的说法是一店一味、一店一色,希翼尽可能增加餐饮的品类丰富度。当然这里要注意,比如有些在东北,就超喜欢烤肉和火锅,可能在同一细分品类下,在区分客单价和做菜风格的情况下可以做几家,但是总体来讲第一个是菜系组合和品类组合,原则上尽可能差异化,确保品类丰富。

? ??? ?第二:客单价组合

? ?? ? 新普京手机娱乐官网网站了解到有的做了四五十家餐饮,但是后来出现很奇怪的现象,按理说不缺人,但是最后很多商家经营不太好,什么原因呢?当时,大家都意识到某个客单价是最合适的,于是绝大多数商家都选择了这个客单价的价位。在这个方面,如果购物中心不做这个区分,不做引导,商家最后都会选择同一个客单价(或区间),导致同一个客单价(或区间)出现了伤亡的现象。所以在客单价的选择上也要做好组合。

? ?? ? 第三:面积组合

?不同的菜系、不同的品类给出不同的面积,这里涉及到面积组合。新普京手机娱乐官网网站以前的做法是,旁边有购物中心有配套的大的餐饮,可能就不做了;如果旁边没有的,购物中心会做大型餐饮,会考虑到以婚宴、聚会型的餐饮为主;剩下的可能300到400平米以上的控制在很少的数量,不能太多;主流的200到400平米会作为主流面积;最后还有一些小面积的甜品、水吧、面包房等等,这就涉及到面积组合。

过去确实出现过这样的教训,全是给的大面积商家,尤其是三四线城市或者那个地方比较偏的新区,就会出现很典型的问题。开完业过了一段时间之后就得重新切铺,因为当地承受力有限,养不活它。所以面积组合是站在开发商角度、业主角度要考虑的。

? ??? ?第四:时段组合

? ??? ?正餐时段是相对比较集中的,其实就对购物中心而言是那两个时段。但是快餐、休闲餐相对的时间就比较灵活。所以如何去平衡时段?比如有的购物中心把所有餐饮几乎都集中在某些楼层,都会出现某些楼层在某些时段几乎全是黑的,因为大家觉得不用吃饭就不用上去。餐饮是三段论,顶层是正餐,中间垂直分布是休闲餐,底层做快餐美食广场。但是也有的企业是集中放置。

在这里新普京手机娱乐官网网站倾向于有分散,其他楼层的餐饮里尽可能分散一些休闲餐饮和快餐,确保不出现营业时段这个楼层是空的。

? ?? ? 第五:租金组合

? ?? ? 餐饮根据品牌、菜系、特点不同,其承租能力不同,为了项目的收益目标,新普京手机娱乐官网网站需要在规划和实行中考虑这点。但实际上很多时候新普京手机娱乐官网网站在实际操盘中会发现,很多项目的招商是只要有客户看上,巴不得说服企业马上签约。

比如有些品牌很好,但租金很低,新普京手机娱乐官网网站只能放弃,因为终归在这里项目要平衡租金收益。

? ?? ? 第六:品牌组合

?大家可能知道服装有品牌组合的概念,其实餐饮也有的;不过这里重点讲的是另一个维度。新普京手机娱乐官网网站现在经常在一个项目里看到某知名餐饮品牌天天排队,甚至很多外地人慕名而去;而隔壁家生意一般。但是新普京手机娱乐官网网站并不完全同意所有场子都引进这些品牌,因为它可能会形成杀手效应,会让它的顾客在营业时段宁肯排上一个多小时的队,也不去别的餐厅吃饭。它确实把客流带来了,同时项目给它很长的租期和免租,或者给它很低的租金,最后得到的只是单个品牌的影响力,有必要吗?

所以在品牌组合上,新普京手机娱乐官网网站希翼引进的每个商家既能提供租金,同时又具备自身的经营特色,这才是有效的客流启动器。

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通过几个点的梳理,大家是不是突然觉得商业规划和品牌落位并不是那么好做的了?需要关照的细节比较多呢?招商的朋友看了是不是会突然明白了过去领导/企业不签合同的原因呢?




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