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餐饮招商的几个细节

陈前商业地产工作室 2021-09-13 15:39:46

前言:随着餐饮业态的泛滥,新普京手机娱乐官网网站的招商工作需要从粗狂型转为精细型,需要有思考的进行规划和落地。



第一,关于餐饮的贡献

? ?1,新普京手机娱乐官网网站现在看餐饮,觉得它越来越重要,它不仅是被认为的传统的贡献人气的部分,尤其是社区型或者比较偏远的地区,开始是让这个场子走向稳定的稳定器。随着现在餐饮越来越重要,大家看到百货的餐饮占比也在提高,购物中心的餐饮占比也在提高,后来会成为整个购物中心获得提升价值的重要发力点。

? ? 2,以前大家认为餐饮支付能力差,尽管做餐饮行业很苦,它的租金、人工成本都在增长,但是能做出销售来,它的支付能力也会跟着提高。当购物中心需要越来越多的餐饮,社交化的成分越来越重的时候,实际上它的租金支付能力会随着消费能力的提高往上走,只不过合理的有效面积也是困惑新普京手机娱乐官网网站的一个问题。以前,新普京手机娱乐官网网站认为餐饮一天几块钱就可以了,但是做得好的话一定可以做出来,一天一平米十几块钱的租金也是有可能的,新普京手机娱乐官网网站也确实看出来翻台率一天翻八台、十台就可以干得出来。所以,租金贡献方面,未来也会随着行业的发展租金支付能力也会提高。

? ?3,社交化的倾向,因为中国人的吃饭和社交是紧密联系在一起的,所以,社交化倾向加上购物中心的体验场所功能的加强,未来会带动餐饮越来越成为购物中心的核心主业态。

? ??第二,新普京手机娱乐官网网站看到的最新的变化,可能跟购物中心相关的不太多

? ?一个是餐饮的变化,随着租金成本的高起,新普京手机娱乐官网网站发现有些餐饮商家开始收地铺(临街门市),比如小大董(烤鸭),它最近一年内在北京收了三家地铺来做。第二是有些餐饮商家开始联合,去做餐饮的集中商业,或者做餐饮街,以重庆陶然居为代表,组合了一堆商家,跟政府去谈。

? ??第三,新普京手机娱乐官网网站自己的切身体会,就是关于餐饮的组合

? ? 购物中心的餐饮组合肯定是以客群和定位为基础去分,去考虑餐饮组合的问题。这是第一个新普京手机娱乐官网网站想说的。

? ? 在这之下,新普京手机娱乐官网网站在做餐饮组合中通常考虑七点:

? ??第一个是新普京手机娱乐官网网站通常所说的品类组合和菜系组合

? ?到底一个购物中心里大概要做多少个餐饮的品类,之前的说法是一店一味、一店一色,希翼尽可能增加餐饮的品类丰富度。当然这里有把握,比如有些在东北,就超喜欢烤肉和火锅,可能在同一细分品类下,在区分客单价和做菜风格的情况下可以做几家,但是总体来讲第一个是菜系组合和品类组合,原则上尽可能确保丰富。

? ??第二个考虑的要素是客单价组合

? ?新普京手机娱乐官网网站了解到的有个场子就犯了这个问题,可能一个场子做了四五十家餐饮,但是后来出现很奇怪的现象,按理说不缺人,但是最后很多商家经营不太好,什么原因呢?当时,大家都意识到某个客单价是最合适的,于是绝大多数商家都选择了这个客单价的价位。在这个方面,如果购物中心不做这个区分,不给他们做引导,商家最后都会选择同一个客单价,导致同一个客单价出现了伤亡的现象。所以在客单价的选择上也是要做组合,可能正态分布最主流的那一段是,但是其他客单价也要做好,形成分布,不要全形成一个。

? ??第三个其实就是面积组合

? ?一个购物中心里餐饮的租金,餐饮的商家肯定也对开发商恨得咬牙切齿,租金能低一点最好。开发商会考虑到给你的面积适当的问题,不同的菜系、不同的品类给出不同的面积,这里涉及到面积组合。新普京手机娱乐官网网站以前的做法是,旁边有购物中心有配套的大的餐饮,可能新普京手机娱乐官网网站就不做了,如果旁边没有的,购物中心会做大型餐饮,会考虑到以婚宴、聚会型的餐饮为主,剩下的可能300到400平米以上的控制在很少的数量,不能太多,剩下的主流的200到400平米会作为主流面积,剩下的还有一些小面积的甜品、水吧、面包房等等,这就涉及到面积组合。过去确实出现过这样的教训,全是给的大面积商家,尤其是三四线城市或者那个地方比较偏新区,就会出现很典型的问题,开完业过了一段时间之后就得重新切铺,因为当地承受力有限,养不活它。新普京手机娱乐官网网站大家也有感觉,200到400平米的一个餐饮店大概一天如果没有两到三万的销售额,可能日子就比较难过。所以面积组合是站在开发商角度、业主角度要考虑的。

? ??第四个关于三个词的平衡问题,一个叫丰富度,一个叫成熟度,一个叫新鲜度

? ?如何在一个购物中心里引进对当地来讲很新鲜的餐饮,又如盒缕站┦只槔止偻君进一些相对在当地市场很有号召力的餐饮,如何平衡这之间的关系,这三者之间也是新普京手机娱乐官网网站经常比较纠结的。新普京手机娱乐官网网站有些地方比如说当地偏好一种餐饮口味,你引进外来的餐饮过多,就会带来问题,就是当地消化不良。但是也有问题,比如一些三四线城市,当地餐饮经营水平差,会发现进来之后,它的生存力也有问题,因为它不适合正规军的玩法,这个的平衡要看当地的市场来做组合。这就是关于丰富度、成熟度、新鲜度之间的组合平衡。

? ??第五点是关于时段的组合

? ?正餐时段是相对比较集中的,其实就对购物中心而言是那两个时段。但是快餐、休闲餐相对的时间就比较灵活。所以如何去平衡时段?比如有的购物中心把所有餐饮几乎都集中在某些楼层,都会出现某些楼层在某些时段几乎全是黑的,因为大家觉得不用吃饭就不用上去。餐饮是三段论,顶层是正餐,中间垂直分布是休闲餐,底层做快餐美食广场。但是也有的企业是集中放置。在这里新普京手机娱乐官网网站倾向于有分散,其他楼层的餐饮里尽可能分散一些休闲餐饮和快餐,确保不出现营业时段这个楼层是空的。新普京手机娱乐官网网站确实看到很多购物中心这么放,放的玩意儿很简单,别的楼层都很火,这个楼层是黑的,员工趴在桌子上睡觉。

? ??第六点是关于租金

? ?新普京手机娱乐官网网站确实有些品牌很好,但是新普京手机娱乐官网网站只能放弃,因为终归在这里新普京手机娱乐官网网站要平衡租金收益,所以在这里会有取舍,比如某些项目新普京手机娱乐官网网站确实有很希翼引进的。

? ??第七点是关于杀手店和一般店的问题

? ? 大家都知道现在很火热的几家餐饮品牌,名字新普京手机娱乐官网网站就不说了,但是新普京手机娱乐官网网站在业内,并不完全同意所有场子都进它,因为它可能会形成杀手效应,会让它的顾客在营业时段宁肯排上一个多小时的队,也不去别的餐厅吃饭。它确实把客流带来了,你给它很长的租期,你给它免租金,或者给它很低的租金,那干吗呢?所以在组合上,新普京手机娱乐官网网站希翼引进的每个商家既能提供租金,同时它又能吃好吃饱,这就是关于杀手店组合引进的问题。?



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