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购物中心餐饮招商有10大陷阱:进商超开店,餐饮人不得不防!

小时餐饮时报 2021-05-31 16:28:42



导语

越来越多餐饮进驻商场开店,这和前些年路边开店选址有很多不同。

一餐饮同行听从了商场招商人员的“建议”,在非餐饮楼层开店,整个楼层就他一家餐饮,招商人员口口声声说的“黄金位置”却没有顾客到达。后来才得知:这个位置被一个珠宝品牌“放了鸽子”,就把他“忽悠”进来了!现在悔恨莫及轻信了招商人员的话。

今天,《餐饮时报》专访了一位不愿意透露姓名、从事购物中心餐饮招商工作多年的资深总监,听他以专业视角解读餐饮企业进入购物中心时经常会遭遇的陷阱,希翼对餐饮老板在购物中心选址时有帮助。

——《餐饮时报》原创报道


招商陷阱

——《餐饮时报》原创报道

一、新兴商圈被标榜“前景光明”:

餐饮进驻,风险最大

新兴商圈是指在城市边缘区域内建设的购物中心,目前进这类购物中心做餐饮,风险最大。

从全国情况来看,购物中心已经接近饱和,和购物中心配套建设的住宅项目的销售难度也在同步加大,整个房地产的大形势进入去库存的时代,这决定了一个新兴商圈从不成熟到成熟的周期在拉长,由3~5年拉长到8~10年。新兴商圈通常也意味着商户要“放水养鱼”,慢慢聚拢人气,这就是招商人员口中的“养商期”,在养商期内,餐饮商家赚到钱的难度非常大。


也因此,餐饮企业经常被这类新兴商圈的招商人员所忽悠。这类购物中心在招商时往往忽悠的是“未来的前景”:几年内,这里将成为最核心的商圈、最大的小区、最密集的人群等等,这些说辞,把“潜在”描绘成现状,很多餐饮企业“信以为真”。

但超长的“养商期”,对餐饮这种即时生产型企业,是吃不消的。

因此,如果是新兴商圈,即使购物中心给出的招商条件再优惠,也一定谨慎进驻,宁肯多付点租金进城市核心商圈。尤其是三四线城市,更是应该非城市核心商圈不进。

河北有一个位于新兴商圈的购物中心,有20多万平米的巨大体量,因为开发购物中心的企业此前在当地已经成功运营了好几个百货店,大量餐饮品牌因过于相信这家企业的实力而忽视了新兴商圈的事实,纷纷入驻,结果开业一年半时间,几乎所有餐饮都处于赔钱的尴尬境地。

二、非餐饮区的“黄金位置”:

实际顾客很难到达

在购物中心里通常会设置专门的餐饮区,因为就餐是目的性消费,餐饮的承租能力有限,所以一般会放在购物中心的高层区域,比如6层购物中心的5~6层,有时整个楼层几乎都是餐饮,这样的业态布置方式有助于形成聚集效应,也易于识别,顾客到了吃饭时间,就直奔这些特定的餐饮区而去。

在其他非餐饮区的底层区,在边角的位置因为有结构柱遮挡视线或者铺面分割过大等原因存在招商困难的时候,购物中心往往会对餐饮业态抛出橄榄枝,并“总结”其特别的优势:一、楼层低,黄金位置、消费者更易到达;二、承诺比同楼层的商铺更低的租金;三、甚至搭配更多优惠条件。


这样的位置,同样谨慎进驻。湖南的一位餐饮同行,商场四楼是集中的餐饮层,购物中心给了他一个一楼的边角位置。这位老板想:一楼就新普京手机娱乐官网网站一家,又离超市最近,吃饭顾客更方便选新普京手机娱乐官网网站家。但事实确实事与愿违:虽然在一楼,但却是在动线的末梢,顾客根本到达不了;顾客来商场吃饭,还是直冲四楼餐饮区。

三、被卖掉的产权式商铺:

即使“统一经营”,也风险极大

还有一种购物中心的商铺,虽然统一经营,实则已经分割卖掉,这种购物中心,进入的风险也很大。

有的购物中心为了快速回笼资金,会把部分或全部商铺分割卖掉,这种销售式的购物中心里的商铺叫做产权式商铺,虽然购物中心承诺是统一经营,但因为产权分散,各个持有单个商铺的小业主各有各的算盘,导致目前在全国都没有经营成功的案例,都是以失败告终。这样的购物中心即使地理位置再好,餐饮企业也不要进。

笔者在全国考察过很多带有产权式商铺的购物中心,很多这类购物中心为了增强招商的说服力,前期都有大润发、沃尔玛或其他类型的知名大型主力店的入驻,但即使是这样,开业后仍然空置率极高,餐厅经营几乎没有成功的可能性。

四、委托出租的购物中心商铺:

极易出现纠纷陷阱

与购物中心租赁合同签订前一定要核实房屋产权证书的原件,必要时还应到房管局大厅查询房屋权属登记情况。这样做的主要目的,是为了核实房屋租赁合同的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。


有的购物中心把招商工作外包,也叫做委托出租,也就是说出租方并非是房屋的所有权人。委托出租一般都有年限限制,所以需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件,重点看委托出租的年限限制。如果忽视了对出租方主体资格和代租年限的审查,很有可能会掉进“合同效力”的陷阱。

因为委托出租方并非产权单位,在关系协调、消防报批、办理证照等方面也会受到很多的限制。

山东的一位餐饮同行和某商业招商企业签订了10年的租赁合同,但实际上这家商业招商企业与购物中心产权方签订的租约只有6年,也就是说,6年后如果商业招商企业不再续约,这份合同也就在法律意义上终止了。

五、非商用地:

租金划算,后遗症最大

笔者曾遇到这样一个案例,开发商在租赁的工业用地上建造房屋开设酒店,虽然租金极低,但装修进行了一半后却发现因土地性质问题无法通过工商、消防等审批程序。

新普京手机娱乐官网网站国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定,房屋实际用途应当与土地用途一致。未经有关部门批准,擅自改变土地用途,在居住或工业用地上开设商业项目,肯定有法律风险。有的三四线城市的开发商喜欢打“擦边球”,以为自己无所不能,在地价便宜的工业用地和居住用地上做商业用途开发,开发出来的项目也会比市场正常租金低了很多,有些餐饮老板为了图租金便宜,也就欣然签订合同,却埋下了法律风险。

六、硬件设施“先用后改”:

后果经常由餐饮承担

硬件设施不达标是购物中心开业前的通病,原因在于前期招商规划不足,商家落位不清晰,甚至是边建设边修改业态定位,导致最后呈现的动线和铺位和原始定位差异很大,后期需要大量的改造工作。

但餐饮是对硬件设施要求很高的业态,如水电负荷、煤气、隔油池、排烟、排风、空调、煤气、独立洗手间等都有特定的要求,如前期设计没有达到要求,而招商人员忽悠说“可以改造”时就要特别警惕,因为购物中心的管线特别复杂,有些是可以后期改造的,有些如煤气、独立洗手间等改造的费用会特别高昂,甚至无法完成改造。还有就是公共部分的设施,明确保养的维修责任尤为重要。

七、口头承诺:

往往被忽悠

购物中心的招商人员一天要“忽悠”十批客户,而新普京手机娱乐官网网站的餐饮老板往往一年也“忽悠”不了一个购物中心,在“忽悠”与“防忽悠”的层级上是存在巨大差距的。购物中心招商人员都身经百战,甚至为达目的不惜虚假承诺,会给出很多的空头承诺,如某某知名餐厅已经提前进驻,多出常规值的装修期,在内部培训时他们也有很多的逼定技巧和招商说辞。


餐饮老板在招商人员面前如果没有定力就会被招商人员牵着鼻子走,很容易被招商人员开出的空头支票所诱惑,而一旦到签订合同时,这些招商人员又会以各种理由把自己承诺的虚假内容全部推翻,这时候的餐饮老板往往碍于面子,或者因为前期谈判多次搞得疲惫不堪就直接签字了,而这正是招商人员的工作技巧。

八、招商团队本身不专业:

餐饮跟着吃亏

购物中心是地产开发中最复杂的项目类型,非专业团队不能驾驭。在业内有这样一种说法:如果住宅开发是小学文凭就可以干的话,购物中心项目的开发运营就属于研究生学历了。

伴随着购物中心的大规模建设,专业的招商团队和专业人员越来越紧俏,尤其是初次涉及商业地产的开发商。购物中心的招商团队很多都是纸老虎,貌似专业。判断招商人员的专业度,第一看文本,看下招商人员提供的资料中对于项目的商业定位、规划设计、业态布局、硬件设施和招商政策是否能够及时完整的提供;第二看图纸,图纸上显示的对于餐饮的硬件需求是否设置到位,铺位的划分是否好用;第三看背景,重点考察开发商的背景和招商团队的背景。

湖北一位餐饮同行在购物中心投资了两个餐饮店,前后投入了500多万,但就是因为招商团队的不专业,整个商场到最后都没有具备开业条件,大量商铺空置,500多万的投资款血本无归。

九、消防问题:

餐饮人不得不关注

曾有这样的案例,某餐饮同行在购物中心装修好申请消防验收时,因逃生楼梯不足通不过消防检查而不能开业。但是购物中心本身的结构又不适合再添建逃生梯,结果自然造成购物中心与承租人之间互相指责,推诿责任,酿成诉讼。


购物中心在对外租赁时一般需要过两道消防关,一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记;二是将租赁房屋用于餐饮经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是购物中心的责任,后者一般是租赁方的责任。

十、“蓄意模糊”的招商租约:

多是陷阱

这是在购物中心进行餐饮招商时最常遇到的问题,这样的租约欺诈一般分为三种情况:

1、主观上有意地利用信息不对称,在租约某些条文中做文章。或笼统,或简约,或避而不谈,或偷换概念,以图给租赁方多加一些责任,给自己多留一些权利。轻者是为己多留些回旋缓冲余地,重者则属于暗下圈套,攫取不义之利。

2、租约内容简单笼统、残缺不全。出了问题往往无案可稽,后遗症较多。常遗漏(或笼统模糊)的合同要点如下:

承租方想更改店牌及商品主打品牌,有没有自主权?有多少?

承租方想转租或分租,租约的责刃缕站┦只槔止偻惧务(包括权力)由谁承担?

承租方每日必须在何时开业、关门?违约该如何处理?

承租方可以在周围开设同类分店吗?可在多远以外开店?

空场后如果商家店内起火,管理员可以强行破锁进店吗?有哪些紧急情况可以这样做?其损失由谁来承担?

3、开发商对承租方,普遍重视合同的制约功能,忽视合同的激励、引导功能。只强调“必须做什么,不能做什么”,缺乏“鼓励做什么,奖励做什么”。这是强制性管理习惯在招商租约方面的反映。

——《餐饮时报》时刻和餐饮人在一起!




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